건축 감리 외 감리 계약 및 비용 절약

이번 글에서 건축감리외의 감리업무에 대하여 상세하게 알아보고자 합니다. 일반적으로 건축주가 건축감리만을 생각하지만 건축의 규모, 철거의 유무, 지하층 공사 등에 따라 감리가 발생함으로 해당 내용을 주의깊게 확인하여 건축 전에 챙기를 바랍니다.

건축감리외 감리계약과 비용

검토 대상: 건축주, 건축 관계자

목적: 건축 감리 외에 발생하는 다양한 감리 업무에 대한 이해도를 높이고, 건축주가 유리하게 계약을 체결하고 불필요한 비용 발생을 줄이는 데 도움을 주기 위함.

주요 내용: 본 문서는 아무도 안가르쳐 주는 설계의도구현, 철거감리, 토목감리, 전기감리, 정보통신감리, 소방감리, 구조감리에 대해 알려드립니다. 자료를 기반으로 작성되었으며, 각 감리 업무의 필요성, 계약 시 유의사항, 비용 정보 등을 포함하고 있습니다.

1. 설계 의도 구현

배경: 허가권자 지정 감리 제도로 인해 설계자가 시공 과정에 직접 참여하여 설계 의도를 구현하기 어려워지자, 건축주 보호를 위해 새롭게 발생한 업무입니다.

내용: 설계자가 설계 도면대로 시공되는지 공사 과정에 참여하여 확인하는 업무입니다.

비용: 설계비의 약 8~10% 정도가 일반적입니다.

계약 시 유의사항:설계 계약 시 설계 의도 구현 비용을 포함하여 견적을 받는 것이 유리합니다. 많은 설계사들이 이 비용을 무료로 제공하는 경우가 있습니다. 별도 계약 시 예상치 못한 높은 금액을 요구할 수 있습니다.

핵심: 설계 계약 단계에서 설계 의도 구현 비용을 명확히 하고, 가능하다면 포함하여 계약하는 것이 비용 절감에 효과적입니다.

2. 철거 감리

배경: 2020년 5월 1일부터 건축물관리법에 의해 건축물 해체 공사 시 감리 지정이 의무화되었습니다. 이는 철거 공사 중 안전사고 발생을 방지하기 위한 조치입니다.

내용: 기존 건축물 철거 시 안전하게 진행되는지 감리하는 업무.

비용: 3층 규모 건물 철거 시 약 100~200만 원 정도이며, 건물 규모에 따라 증가할 수 있습니다.

계약 시 유의사항:설계 견적 시 기존 건물 철거 여부를 확인하고 철거 감리 비용을 포함하여 견적을 받는 것이 유리합니다. 많은 경우 무료 또는 저렴하게 진행할 수 있습니다. 별도 계약 시 높은 금액을 요구할 수 있습니다.

핵심: 철거 계획이 있다면 설계 단계에서 철거 감리 비용을 포함하여 계약하는 것이 좋습니다.

3. 토목 감리

대상:터파기 깊이가 10m 이상인 경우

높이가 5m 이상인 옹벽 공사를 하는 경우

내용: 굴토 공사 및 옹벽 공사가 안전하게 진행되는지 감리하는 업무. 주로 지하 3층 이상 건물을 시공할 때 발생합니다.

비용: 평당 약 2~3만 원 정도이며, 토목 공사 기간 동안 감리가 진행되므로 비용이 비교적 큰 편입니다.

계약 시 유의사항:토목 설계를 담당한 토목 기술사에게 감리를 요청하면 비교적 저렴하게 계약할 수 있습니다. 건축 감리 계약 시 토목 감리 비용을 포함하여 견적을 받는 것도 비용 절감의 방법이 될 수 있습니다.

핵심: 토목 공사 규모를 파악하고, 토목 기술사 또는 건축 감리 계약 시 포함 여부를 고려하여 계약하는 것이 유리합니다.

4. 전기 감리

대상: 건물에 들어오는 전기 용량이 75kW 이상인 경우

내용: 전기 설비 공사가 안전 기준에 맞게 시공되는지 감리하는 업무

비용: 공사 기간 동안 약 50~100만 원 정도 발생하며, 주로 골조 공사 완료 후 내부 공사 시점부터 준공 시까지 감리가 진행됩니다 (약 3~4개월).

계약 시 유의사항:전기 감리는 시공사의 전기 공사 업체와 협력적인 관계를 가진 감리자를 통해 계약하는 것이 준공 시 문제 발생 가능성을 줄이고 비용을 절감하는 데 도움이 됩니다. 건축 감리 계약에 포함하여 계약할 수도 있지만, 준공 시 어려움이 발생할 수 있습니다.

핵심: 시공사 추천 또는 별도 섭외를 통해 전기 감리 계약을 하는 것이 효율적입니다.

5. 정보통신 감리

대상: 6층 이상 또는 연면적 1,512평 이상인 건물

내용: 정보통신 설비 공사가 기준에 맞게 시공되는지 감리하는 업무입니다. 비교적 큰 규모의 건물에 해당됩니다.

비용: 공사 기간 동안 약 50~100만 원 정도 발생합니다.

계약 시 유의사항:전기 감리와 마찬가지로 정보통신 공사 업체와 협력적인 감리자를 통해 계약하는 것이 유리합니다. 건축 감리 계약에 포함할 수도 있지만, 준공 시 어려움이 발생할 수 있습니다.

핵심: 시공사 추천 또는 별도 섭외를 통해 정보통신 감리 계약을 하는 것이 좋습니다.

6. 소방 감리

대상: 자동화재탐지시설, 옥내소화전설비, 스프링클러 설치 대상 건물 (대부분 지하층이 있거나 300평 가까운 규모의 건물 해당)

내용: 소방 설비 공사가 소방 관련 법규에 맞게 시공되는지 감리하는 업무입니다. 최근 소방 관련 법규가 강화되어 대상 건물이 늘어나는 추세입니다.

비용: 착공부터 준공까지 월 약 50~100만 원 정도 발생합니다. 

계약 시 유의사항:시공사의 소방 설비 업체와 협력적인 관계를 가진 감리자를 지정하여 계약하는 것이 준공 시 문제 발생 가능성을 최소화하는 데 매우 중요합니다. 건축 감리 계약에 포함할 경우 준공 시 어려움을 겪을 수 있습니다.

핵심: 소방 감리는 반드시 시공사 추천 또는 긴밀한 협력 관계의 감리자를 통해 계약해야 준공 시 어려움을 피할 수 있습니다.

7. 구조 감리

배경: 경주 지진 이후 건축물 안전에 대한 중요성이 부각되면서, 3층 이상 필로티 구조 건물 등 특정 구조물에 대해 구조 기술사의 확인 점검이 요구되고 있습니다. 모든 건물에 내진 설계가 의무화되었지만, 특정 구조에 대해서는 추가적인 감리가 필요합니다.

대상: 3층 이상 필로티 구조 건물

내용: 건축물의 구조 안전성을 확보하기 위해 구조 기술사가 감리하는 업무입니다.

비용: 평당 약 2~3만 원 정도 발생합니다.

계약 시 유의사항:건축물 구조 계산을 담당한 구조 기술사에게 구조 감리를 요청하는 것이 비교적 저렴할 수 있습니다. 다만, 현장 확인이 소홀할 수 있으므로, 비용 효율성을 고려하여 결정해야 합니다. 과도한 구조 감리는 중복 점검의 가능성이 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.

핵심: 구조물의 특성을 고려하여 구조 기술사에게 직접 의뢰하거나, 비용 효율성을 따져 신중하게 결정해야 합니다.

종합적인 계약 전략:

1. 분리 계약 vs. 포함 계약: 건축 감리 외의 감리 (전기, 통신, 소방)는 건축감리에 포함하여 계약하는 것보다 시공사 관련 업체로부터 소개 받아 별도로 계약하는 것이 비용 절감 및 준공 과정의 원활성에 유리할 수 있습니다. 건축감리자는 해당 분야의 전문성이 부족할 수 있습니다.

2. 견적 비교: 건축 감리 포함 견적과 각 감리별 별도 견적을 비교하여 유리한 쪽으로 결정하는 것이 좋습니다.

3. 계약 조건 확인: 계약 시 계약금 지급 비율 (일반적으로 계약 시 50%, 준공 접수 시 50%), 계약 보증서 (총 감리 비용 500만 원 이상 시) 등을 꼼꼼히 확인하고 불리한 조항이 없는지 검토해야 합니다.

4. 감리 역할의 이해: 과도한 감리 비용을 지불하고 잦은 현장 점검을 요구하는 것이 항상 좋은 것은 아닙니다. 오히려 공사 진행을 방해하거나 시공사와의 분쟁을 야기하여 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다. 적절한 수준의 감리를 통해 필요한 서류를 확보하고 준공에 차질이 없도록 하는 것이 중요합니다.

초기 단계 협상: 설계 계약 시점부터 설계 의도 구현, 철거 감리 비용 등을 포함하여 견적을 받는 것이 비용 절감에 매우 효과적입니다.

결론:

건축 감리 외의 다양한 감리 업무에 대해 정확히 이해하고, 각 업무의 특성에 맞는 계약 전략을 수립하는 것이 건축 비용을 절감하고 효율적인 건축 과정을 만드는 데 중요합니다. 

건축주는 설계 단계부터 관련 전문가와 충분히 상담하고, 제시된 정보를 바탕으로 신중하게 의사 결정을 해야 합니다.